Paul Reuge, Fondsbeheerder Martin Maurel Pierre Capitalisation
Waarom beleggen in beursgenoteerd vastgoed?
Paul Reuge: Beursgenoteerd vastgoed biedt toegang tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille, meestal voorbehouden aan institutionele beleggers. Dit vastgoed bestaat uit panden die eigendom zijn van vastgoedondernemingen, kantoren, winkelcentra, woningen, magazijnen, zorginstellingen (bejaardentehuizen, klinieken), studentenwoningen, enz. In Europa vertegenwoordigt dit vastgoed een waarde van ongeveer 300 miljard euro. Beursgenoteerde vastgoedondernemingen profiteren van een transparant fiscaal regime dat hen vrijstelt van vennootschapsbelasting. In ruil daarvoor moeten zij bijna al hun inkomsten in de vorm van dividend uitkeren. Hierdoor biedt deze activaklasse op structurele wijze rendement. Uit regelmatige publicaties (Nareit, EPRA) blijkt de positieve bijdrage van vastgoed aan de activatoewijzing; d.w.z. in principe betere prestaties zonder dat de volatiliteit toeneemt. NB: bij een aanhoudperiode van ten minste vijf jaar is het rendement voor 80% gecorreleerd met dat van de onderliggende activa (de panden in bezit).
Kunt u ons iets vertellen over de expertise van Rothschild & Co in deze activaklasse?
Paul Reuge: Martin Maurel Pierre Capitalisation bestaat al bijna dertig jaar. Het is een “zuiver” fonds, wat betekent dat wij uitsluitend in vastgoedondernemingen investeren. Wij sluiten dus elk bedrijf uit waarvan de hoofdvastgoedactiviteit niet bestaat uit de verhuur van panden, zoals projectontwikkelaars en bouwbedrijven. Deze positionering is bedoeld om het risico van de portefeuille te verminderen. Als beheerders met een duidelijke overtuiging is onze waardenselectie gebaseerd op sterke keuzes en een middellange- en langetermijnhorizon. In dit opzicht kunnen de waarden waarop wij zijn gepositioneerd en de wegingen die wij daaraan toekennen aanzienlijk afwijken van onze benchmark. Dit fonds is oorspronkelijk opgericht voor private banking klanten en we handhaven nog altijd een gematigde volatiliteit, die lager is dan die van de fondsen in dezelfde categorie, en streven ernaar om op die manier neerwaartse marktbewegingen op te vangen.
In hoeverre is de huidige context gunstig voor dit beleggingsthema?
Paul Reuge: Nu de centrale banken hun monetair beleid hebben gewijzigd in verband met het risico van een economische vertraging lijken renteverhogingen betrekkelijk ver weg te zijn. De macro-economische context blijft dus gunstig voor vastgoed, op voorwaarde dat de economische cyclus niet verslechtert. Bovendien ligt wat betreft de activawaardering de huidige risicopremie (verschil tussen het rendement op vastgoed en de rente) ver boven het historisch gemiddelde en vormt dus een buffer bij een eventuele stijging. In de loop van het jaar mogen we verwachten dat de goed georiënteerde sectoren blijven presteren, vooral door het effect van de hogere huren (het drukkende effect op de rendementen is verdwenen). Wij blijven bijzonder waakzaam ten aanzien van fusies en overnames die ten grondslag liggen aan het waarderingsverschil tussen beursgenoteerd en particulier vastgoed. De sector daalt in waarde, wat de appetijt van particuliere beleggers kan aanwakkeren.
Vinden all beschikbare informatie over het fonds Martin Maurel Pierre Capitalisation
