Beursgenoteerd vastgoed: betekent de waarderingskorting een ideaal instapmoment?

Het is een gerechtvaardigde vraag na drie opeenvolgende jaren van een sectorkorting van meer dan 25%, een uitzonderlijke situatie die zich sinds de jaren negentig¹ niet meer heeft voorgedaan!

De stijging van de rente ligt aan de basis van deze ontgoocheling en heeft geleid tot een daling van de waarde van vastgoed, in meer of mindere mate afhankelijk van het type en de huursituatie van de activa. Deze trend loopt nu ten einde, tenzij we een verdere aanzienlijke stijging van de langetermijnrente (>50 basispunten) verwachten. Door de prijscorrectie heeft vastgoed weer aantrekkelijke rendementen ten opzichte van andere beleggingscategorieën. Bovendien profiteert beursgenoteerd vastgoed momenteel van een voordelig instapmoment!

Beleggers blijven echter terughoudend ten opzichte van beursgenoteerde vastgoedbedrijven, waarbij alleen bedrijven die groei bieden kapitaal aantrekken en een lichte outperformance of bijna NAV-pariteit realiseren² (Klépierre, WDP). De aanpassingsfase aan de historisch gemiddelde discount van de sector van 10%³ lijkt geen tussenfase in deze cyclus.

Meer in het algemeen geldt deze observatie voor alle sectoren. Vastgoed lijkt correct gewaardeerd te zijn, puur in termen van relatieve groei.

Toch zijn er in dit stadium maar weinig bedrijven die groei kunnen nastreven zonder een beroep te doen op de markten om dit te financieren (kapitaalsverhoging). Het huidige kortingsniveau maakt deze optie echter onaantrekkelijk, en een heruitgifte van schulden zou de situatie verder onder druk zetten, tenzij we in een krachtige fase van dalende langetermijnrentes terechtkomen, wat gezien de begrotingstrajecten van de belangrijkste Europese landen onwaarschijnlijk lijkt. Om uit deze impasse te geraken, hebben de meeste vastgoedbedrijven geen andere keuze dan activa te blijven verkopen. Sommige bedrijven, zoals Colonial vorig jaar, kunnen misschien twee vliegen in één klap slaan door overnames te financieren met tegen netto-inventariswaarde uitgegeven effecten, maar deze route blijft beperkt, of door aandelen te ruilen om fusies uit te voeren (het overnamebod van Aedifica op Cofinimmo vorige maand).

Beginnen we het licht aan het einde van de tunnel te zien?

De opleving van de vastgoedinvesteringen, zij het in dit stadium geleidelijk, zou de zaken in beweging moeten zetten. Aan de ene kant bevestigt dit het feit dat het dieptepunt in de waardering van vastgoedactiva is bereikt (wat op zich al had moeten leiden tot een verlaging van de korting), maar bovenal zal het de fase van kapitaalomzet versnellen en een nieuwe groeicyclus laten beginnen.

Ter illustratie: een aantal vastgoedbedrijven heeft sinds het begin van het jaar aankopen gedaan (WDP, Montea, Wereldhave, enz.), het meest recent Mercialys, dat net een belangrijke aankoop heeft aangekondigd van een winkelcentrum van €146 miljoen in de buurt van Lyon, goed voor 5% van zijn portefeuille. Het geschatte rendement is bijna 8%, waardoor dit een bijzonder aantrekkelijke transactie is⁴.

De conclusie is dat het herstel van de beursgenoteerde vastgoedmarkt niet alleen het einde van de cyclus van waardevermindering van activa bevestigt, maar ook uitzicht biedt op een geleidelijke terugkeer naar groei in de sector. Zonder een verdere significante stijging van de langetermijnrente zou dit weerspiegeld moeten worden in de waardering van beursgenoteerde vastgoedbedrijven.