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Paul Reuge, Gestori del Fondo Martin Maurel Pierre Capitalisation
Perché investire nell’immobiliare quotato?
Paul Reuge: L’immobiliare quotato offre accesso a un patrimonio immobiliare diversificato, di norma riservato agli investitori istituzionali. Si trovano pertanto, fra gli immobili gestiti dalle società immobiliari, uffici, centri commerciali e residenziali, magazzini, strutture sanitarie (case di riposo, cliniche), residenze studentesche... In Europa, questo patrimonio ammonta a circa 300 miliardi di euro. Le società di gestione immobiliare quotate beneficiano di un regime di trasparenza fiscale, che consente loro di essere esonerate dalle imposte sulle società. Di contro, esse sono tenute a distribuire la quasi totalità dei loro redditi, sotto forma di dividendi. Di conseguenza questa classe di attivi offre rendimenti in maniera strutturale. Le pubblicazioni regolari (NAREIT, EPRA) evidenziano il beneficio apportato dalle società di gestione immobiliare in un’allocazione di attivi, in particolare, un miglioramento della performance a priori, senza aumento della volatilità. Rammentiamo che, per un periodo di mantenimento dell’investimento di almeno cinque anni, le performance sono di fatto correlate a quelle degli attivi sottostanti (ovvero gli immobili detenuti) nella misura dell’80%.
Potreste parlarci dell’esperienza di Rothschild & Co su questa classe di attivi?
Paul Reuge: Martin Maurel Pierre Capitalisation opera sul mercato da quasi trent’anni. Si tratta di un fondo “puro”, cioè investito esclusivamente in società di gestione immobiliare. Di fatto, escludiamo tutte le imprese la cui attività immobiliare principale non sia la locazione d’immobili, come i costruttori e le società di costruzione. Questo posizionamento mira a ridurre il rischio in portafoglio. PIn quanto gestori con un’elevata convinzione, fondiamo la selezione dei titoli su scelte decise e su un orizzonte di medio/lungo termine. Di conseguenza, i valori su cui siamo posizionati, così come le ponderazioni che attribuiamo, possono divergere significativamente dall’indice di riferimento. Originariamente, questo fondo era stato creato per i clienti del nostro Private Banking e abbiamo conservato la volontà di mantenere una volatilità moderata, inferiore a quella dei fondi della sua categoria, oltre che ammortizzare le fasi ribassiste dei mercati.
In che modo il contesto attuale può essere considerato vantaggioso per questa tematica d’investimento?
Paul Reuge: La recente inversione di rotta delle Banche centrali nell’attuazione delle loro politiche monetarie, legata al rischio di rallentamento economico, sembra aver rinviato lo scenario di rialzo dei tassi a un orizzonte relativamente lontano. Il contesto macroeconomico resta pertanto favorevole alle società di gestione immobiliare, a condizione che il ciclo economico non subisca brusche virate.Inoltre, sul fronte della valorizzazione degli attivi, l’attuale livello del premio di rischio (lo scarto tra il rendimento degli immobili e quello dei tassi d’interesse) resta molto superiore alla sua media storica, e rappresenta pertanto un ammortizzatore, in caso di eventuale rialzo dei tassi. Nel corso dell’anno, ci si può attendere un proseguimento delle performance del settore, principalmente per l’effetto generato dal rialzo dei canoni di locazione (fine dell’effetto di compressione dei tassi di rendimento). Restiamo particolarmente attenti alle operazioni di fuione e acquisizione, favorite dallo scarto di valorizzazione tra l’immobiliare quotato e quello privato. Il settore è in svalutazione, e potrebbe pertanto risvegliare l’interesse degli investitori privati.
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