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Paul Reuge, Gestionnaire du fonds Martin Maurel Pierre Capitalisation
Pourquoi investir dans l’immobilier coté ?
Paul Reuge : L’immobilier coté donne accès à un patrimoine immobilier diversifié, habituellement réservé aux institutionnels. On retrouve ainsi dans les immeubles détenus par les foncières, des bureaux, des centres commerciaux, des logements, des entrepôts, des actifs de santé (maisons de retraite, cliniques), des résidences étudiantes… En Europe, cela représente un patrimoine d’environ 300 milliards d’euros.
Les foncières cotées bénéficient d’un régime de transparence fiscale permettant l’exonération de l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, elles doivent distribuer la quasi-totalité de leurs revenus sous forme de dividendes. Par conséquent, cette classe d’actifs offre du rendement de manière structurelle.
Les publications régulières (NAREIT, EPRA) mettent en évidence l’apport bénéfique des foncières dans une allocation d’actifs, à savoir, une amélioration de la performance, a priori, sans dégradation de la volatilité. Rappelons que, pour une période de détention d’au moins cinq ans, leurs performances se trouvent corrélées à celles des sous-jacents (les immeubles détenus) à hauteur de 80%.
Pouvez-vous nous parler de l’expertise de Rothschild & Co sur cette classe d’actifs ?
Paul Reuge : Martin Maurel Pierre Capitalisation existe depuis près de trente ans. Il s’agit d’un fonds “pur”, cela signifie que nous investissons exclusivement dans des sociétés foncières. De ce fait, nous excluons toute entreprise dont l’activité immobilière principale ne résulte pas de la location d’immeubles, à l’instar des promoteurs et des sociétés de construction. Ce positionnement vise à réduire le risque du portefeuille.
En tant que gestionnaires de conviction, notre sélection de titres repose sur des choix marqués et sur un horizon d’investissement à moyen/long terme. En cela, les valeurs sur lesquelles nous sommes positionnés, tout comme les pondérations que nous leur attribuons, peuvent différer significativement de notre indicateur de référence.
À l’origine, ce fonds avait été créé pour les clients de la Banque privée et nous avons conservé la volonté de maintenir une volatilité modérée, inférieure à celle des fonds de sa catégorie ainsi que d’amortir les phases baissières des marchés.
En quoi le contexte actuel est-il favorable à cette thématique d’investissement ?
Paul Reuge : Le récent revirement des Banques centrales dans la conduite de leurs politiques monétaires lié au risque de ralentissement économique semble avoir repoussé la remontée des taux à un horizon relativement lointain. Le contexte macroéconomique reste donc favorable aux foncières, à condition que le cycle économique ne se retourne pas.
De plus, concernant la valorisation des actifs, le niveau actuel de la prime de risque (écart entre le rendement des immeubles et celui des taux d’intérêt) reste très supérieur à sa moyenne historique et représente donc un amortisseur en cas d’éventuelle hausse.
Sur l’année, on peut s’attendre à la poursuite de la performance des secteurs bien orientés, principalement sous l’effet de la hausse des loyers (fin de l’effet de compression des taux de rendement). Nous restons particulièrement vigilants aux opérations de fusions et acquisitions sous-tendues par l’écart de valorisation entre immobilier coté et privé. Le secteur est en décote ce qui peut aiguiser l’appétit d’investisseurs privés.
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