La décote est-elle toujours une force de rappel pour la valorisation des foncières ?

C’est la question que l’on peut légitiment se poser après trois années consécutives de décote du secteur supérieure à 25 %, un record jamais observé depuis les années 90¹ !

La remontée des taux d’intérêt est à l’origine de ce désamour, elle a eu pour conséquence une baisse de valorisation des immeubles, plus ou moins marquée selon le type et la situation locative des actifs. Ce mouvement touche à présent à sa fin, sauf à anticiper une nouvelle remontée des taux longs significative (>50 points de base). La correction des prix a permis à l’immobilier de retrouver des rendements attractifs, en relatif des autres classes d’actifs. L’immobilier coté bénéficie, de surcroit, d’un point d’entré bonifié par la décote !  

Les investisseurs restent toutefois encore en retrait des foncières cotées, seuls les dossiers offrant de la croissance attirent les capitaux et se retrouvent en légère surcote ou proche de la parité d’ANR² (Klépierre, WDP). La phase d’ajustement à la décote moyenne historique du secteur de 10 %³ semble ne pas représenter de palier intermédiaire dans ce cycle.

De façon plus générale, ce constat est transposable à tous les secteurs. L’immobilier semble ainsi correctement valorisé, purement sur l’aspect croissance en relatif.

Néanmoins, peu de sociétés à ce stade, sont en mesure d’aller chercher de la croissance sans faire appel aux marchés pour la financer (augmentation de capital). Or, le niveau de décote rends cette option trop dilutive et émettre à nouveau de la dette accentuerait cette situation, sauf à entrer dans un cycle puissant de baisse des taux d’intérêts (partie longue de la courbe ) qui semble peu probable au regard des trajectoires budgétaires des principaux pays européens. Pour sortir de cette impasse, la plupart des foncières n’ont d’autres choix que de continuer à céder des actifs. Certaines, comme Colonial l’an dernier, réussiront éventuellement à faire d’une pierre deux coups en finançant des acquisitions en titres émis à l’ANR, (mais cette voie reste limitée) ou procéder à des échanges de titres pour réaliser des fusions (offre de rachat d’Aedifica lancée sur Cofinimmo le mois dernier).

Commence-t-on à percevoir la lumière au bout du tunnel ?

La reprise, même progressive à ce stade, de l’investissement immobilier  devrait faire bouger les lignes. D’une part, elle valide l’atteinte du point bas de la valorisation du patrimoine des foncières (qui, en soit, aurait déjà dû provoquer une réduction de la décote), mais surtout elle va permettre d’accélérer la phase de rotation du capital et permettre l’amorçage d’un nouveau cycle de croissance.  

À titre d’illustration, plusieurs foncières ont réalisé des acquisitions depuis le début de l’année (WDP, Montea, Wereldhave, etc.) et dernièrement Mercialys qui vient d’annoncer une acquisition significative d’un centre commercial de 146M€ à proximité de Lyon,  représentant 5 % de son patrimoine. Le rendement estimé proche de 8 % rend l’opération particulièrement attractive⁴.

En conclusion, la reprise du marché de l’investissement immobilier ouvre des perspectives, en plus de confirmer la fin du cycle de dévalorisation des actifs, d’un retour progressif à la croissance du secteur. Sans nouvelle hausse significative des taux longs, cet état de fait devrait trouver écho dans la valorisation des foncières cotés.