Crisis de liquidez y ajuste de los precios: ¿en qué punto se encuentran los mercados inmobiliarios?

Todo cambio de ciclo, sea cual sea su causa, sigue un patrón bastante similar que puede desglosarse en cuatro fases.

La primera (fase 1) se caracteriza por el agotamiento de la liquidez, lo que refleja el desacuerdo respecto a los precios de los activos entre compradores y vendedores, a la luz de un cambio de paradigma (en este caso, la subida de los tipos de interés). A continuación, se produce una caída efectiva de los precios (fase 2) hasta que se alcanza un nuevo punto de equilibrio que permite el retorno de los compradores (fase 3) y, a continuación, el inicio de un nuevo ciclo alcista (fase 4). En función de la naturaleza del medio utilizado para invertir en bienes inmuebles, los ajustes serán más o menos rápidos. Lógicamente, cuanto mayor sea la liquidez, antes se producirá el ajuste. De este modo, las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas en bolsa fueron las primeras en ser castigadas por los mercados en 2022, con una importante caída del sector (-37,57 %⁽¹⁾) La liquidez en los mercados inmobiliarios no se agotó hasta el segundo semestre de 2022, mientras que las sociedades de inversión inmobiliaria (SCPI, por sus siglas en francés) registraron un ajuste de sus ingresos entre 6 meses y 1 año después del inicio de la crisis, en el primer semestre de 2023.

Un análisis de las dos grandes crisis inmobiliarias anteriores (1990 y 2008) indica que, por término medio, las sociedades de inversión inmobiliaria empiezan a registrar caídas uno o dos semestres antes que los mercados inmobiliarios, y repuntan con una precocidad similar. En otras palabras, si los mercados inmobiliarios tocaran fondo en 2024, las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas se encontrarían cerca de registrar un repunte.

Fuentes: Epra, Immostat, BNP Real Estate, IEIF, Rothschild & Co Asset Management, noviembre 2023.

2024: ¿el año en el que el sector inmobiliario tocará fondo?

La caída media de las tasas de rentabilidad de entre 100 y 150 puntos básicos desde el inicio del endurecimiento monetario⁽²⁾ no ha permitido restablecer plenamente la prima de riesgo observada durante la década anterior. Sin embargo, esta correspondía a un contexto sin inflación. La rentabilidad adicional que los compradores pueden esperar si los tipos de interés no bajan (si se mantienen «más altos durante más tiempo»⁽³⁾) provendrá, por tanto, de la inflación que capten los alquileres.

Por lo tanto, ya se ha realizado gran parte del ajuste de las rentabilidades, y el buen comportamiento de los mercados del alquiler (según el tipo de activo y la ubicación) ha permitido limitar el impacto global en la caída de los valores de mercado. Desde que el mercado alcanzó su punto álgido, estos últimos han registrado una caída de entre un -10 % y un -20 %⁽⁴⁾ de media. Por tanto, los corredores inmobiliarios prevén una desaceleración de la caída y, con toda probabilidad, que el año que viene se toque fondo. Las sociedades de inversión inmobiliaria siguen teniendo importantes caídas (de más del 40 %⁽⁴⁾), lo que les da un margen adicional de depreciación, a excepción de la logística, cuya valoración se encuentra sesgada por los grandes proyectos de desarrollo:

Fuente: Rothschild & Co Asset Management, CBRE, JLL, Sociétés, noviembre de 2023.
(1) Ajuste medio de los valores de los activos premium entre H2 2019 y H1 2023.

17 meses consecutivos de depreciación extrema: ¡nuevo récord!

Desde junio de 2022, el sector inmobiliario cotizado se encuentra en una situación de depreciación extrema (entre el 40 % y el 45 %). Es la primera vez desde los años 90 que asistimos a un periodo tan largo de devaluación, sin ningún repunte significativo. El constante aplazamiento del punto pivote a una fecha indefinida (fin del ciclo de endurecimiento monetario) y la crisis de los bancos regionales estadounidenses explican la actitud de espera de los inversores a la hora de regresar al sector inmobiliario cotizado. La asignación al sector inmobiliario en las carteras institucionales se encuentra en mínimos históricos⁽⁵⁾.

¿Ha dejado atrás el sector su «período negro»?

de las sociedades de inversión inmobiliaria. De acuerdo con una hipótesis menos pesimista, siguen constituyendo sólidas garantías de seguridad el largo vencimiento de los pasivos de las empresas (6 años de media), la liquidez disponible y la calidad superior a la media de los activos que han permitido proseguir los programas de cesión en el entorno actual (Unibail-Rodamco-Westfield ha completado el 90 % de su plan europeo de cesión de 4.000 millones de euros iniciado en 2021, Covivio ha cedido 718 millones de euros desde principios de año, con un objetivo de 1.500 millones de euros para finales de 2024, Gecina ha cedido 1.100 millones de euros, etc.⁽⁶⁾).

Terminado de redactar el 7 de noviembre de 2023

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