Paul Reuge, Fondsmanager Martin Maurel Pierre Capitaliation
Warum sollte man in börsennotierte Immobilien investieren?
Paul Reuge: Börsennotierte Immobilien ermöglichen den Zugang zu einem diversifizierten Immobilienportfolio, das in der Regel institutionellen Investoren vorbehalten ist. Dazu zählen beispielsweise Gebäude von Immobiliengesellschaften, Büros, Einkaufszentren, Wohnungen, Lager, Gesundheitseinrichtungen (Seniorenheime, Kliniken), Studentenwohnheime und vieles mehr. In Europa entspricht dies einem Vermögen von rund 300 Milliarden Euro. Börsennotierte Immobiliengesellschaften profitieren von einer steuerlichen Transparenzregelung, die es ihnen ermöglicht, von der Körpershaftsteuer befreit zu werden. Im Gegenzug müssen sie fast ihre gesamten Erträge in Form von Dividenden ausschütten. Damit bietet diese Anlageklasse strukturbedingt eine kontinuierliche Rendite. Regelmäßige Veröffentlichungen (NAREIT, EPRA) heben den positiven Beitrag von Immobiliengesellschaften zur Asset Allocation hervor, d. h. von vornherein eine Verbesserung der Performance ohne Erhöhung der Volatilität. Allerdings sollte man bedenken, dass ihre Wertentwicklung während einer Haltedauer von mindestens fünf Jahren zu 80 % mit derjenigen der zugrunde liegenden Vermögenswerte (gehaltenen Gebäude) korreliert.
Können Sie uns etwas über die Expertise von Rothschild & Co in dieser Anlageklasse sagen?
Paul Reuge: Der Martin Maurel Pierre Capitalisation Fonds existiert seit fast dreißig Jahren. Es handelt sich um einen “reinen” Fonds, d. h. wir investieren ausschließlich in börsennotierte Immobiliengesellschaften (REITs). Aus diesem Grund schließen wir alle Unternehmen aus, deren Hauptimmobilientätigkeit nicht aus der Vermietung von Gebäuden resultiert, wie z. B. Bauträger und Baufirmen. Diese Positionierung soll das Risiko des Portfolios reduzieren. Da wir einen „Conviction-Ansatz“ verfolgen, basiert unsere Titelauswahl auf einem mittel- bis langfristigen Horizont. Insofern können die Werte, in die wir investiert sind und die Gewichtungen, die wir ihnen zuweisen, deutlich von den Referenzindikator abweichen. Ursprünglich wurde dieser Fonds für Private-Banking-Kunden aufgelegt, und wir haben daher unsere Ziel einer moderaten Volatilität aufrechterhalten. Sie liegt niedriger als bei vergleichbaren Fonds dieser Kategorie und soll das Portfolio bei Marktrückgängen abfedern.
Ist das aktuelle Umfeld für dieses Anlagethema günstig?
Paul Reuge: Die jüngste Kehrtwende der Geldpolitik der Zentralbanken in Verbindung mit dem Risiko einer Konjunkturabschwächung scheint eine Zinserhöhung relativ weit in die Zukunft verdrängt zu haben. Das makroökonomische Umfeld bleibt daher für die Immobilienunternehmen günstig, sofern der Konjunkturzyklus endet. Darüber hinaus liegt das aktuelle Niveau der Risikoprämie (Differenz zwischen der Rendite von Immobilien und der Zinssätze) weiterhin deutlich über ihrem historischen Durchschnitt und bildet daher einen Puffer für den Fall eines Anstiegs. Im Laufe des Jahres dürfte sich die Performance gut ausgerichteter Sektoren weiterhin gut entwickeln, was vor allem auf höhere Mieten zurückzuführen ist (sofern die Zinsen nicht weiter zurückgehen). Durch die bestehende Unterbewertung börsennotierter gegenüber privat gehaltener Immobilien könnten Übernahmen durch Private-Equity Investoren den Sektor ebenfalls weiter positiv beeinflussen.
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